Đất là một tài sản có giá trị lớn. Do đó, khi tham gia giao dịch mua bán đất bạn cần phải hết sức thận trọng. Dưới đây sẽ là những điều cần lưu ý khi mua bán đất được Cẩm Nang Mua Nhà tổng hợp lại từ các chuyên gia, bạn đọc hãy cùng tìm hiểu nhé.
Mục Lục
1. Kiểm tra và xác minh thông tin bên mua và bên bán
Một trong những điều cần lưu ý khi mua bán đất đầu tiên đó là xác minh thông tin bên bán và bên mua. Với bên bán bạn sẽ thực hiện và xác minh như sau:
- Yêu cầu bên bán cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Trường hợp được ủy quyền phải có Hợp đồng ủy quyền có công chứng hợp pháp)
- Kiểm tra xem khu đất đó đã được tách thửa hay chưa? Ai là người đứng tên.
Còn với bên mua, người bán đất có thể xác minh một số thông tin như:
- Bạn có thể tìm hiểu về đời sống cá nhân như vợ, chồng, con, người thân. Xác minh xem họ đã thế chấp hay tranh chấp đất đai lần nào chưa. Nếu đánh giá đúng tính cách của người mua, sẽ giúp bạn không mất thời gian khi gặp khách hàng không uy tín.
Đây là những thông tin mà cả bên mua và bên bán cần kiểm tra kỹ lưỡng. Giúp bạn tránh được những tranh chấp xảy ra về sau.
2. Kiểm tra xem khu đất đó có sổ đỏ chưa?
Theo quy định của pháp luật Đất đai Việt Nam, đất chỉ được chuyển nhượng khi khu đất đó có sổ đỏ. Trừ hai trường hợp sau:
Trường hợp 1: Đất nhận thừa kế
Tại khoản 1, Điều 168 của Luật Đất đai 2013 đã quy định “Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất, thì người nhận quyền sử dụng đất có thể thực hiện quyền chuyển nhượng khi có sổ đỏ, hoặc trong tình trạng đủ điều kiện được cấp sổ đỏ” Như thế, ở trong trường hợp này, khi chỉ mới có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ, cho phép người thừa kế thực hiện chuyển nhượng đất.
Như vậy, người nhận thừa kế được phép chuyển nhượng mảnh đất thừa kế ngay cả khi chưa có sổ đỏ. Mà chỉ cần có đủ điều kiện cấp sổ đỏ là được.
Trường hợp 2: Là người nước ngoài hay người Việt Nam đã đổi quốc tịch
Theo như khoản 3, Điều 186, Luật Đất Đai 2013 đã quy định “Với những đối tượng là người nước ngoài hay người Việt Nam định cư lâu năm, mặc dù không thuộc diện mua đất và tài sản gắn liền trên đó nhưng được phép và chuyển nhượng cho người khác”
Ngoài hai trường hợp trên, mọi quá trình mua bán đất nếu như không có sổ đỏ thì đều được xem là trái quy định của pháp luật.
3. Thông tin vay nợ thế chấp
Đây cũng là lưu ý quan trọng mà bạn cần phải quan tâm. Bạn sẽ kiểm tra xem sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng chưa. Cách kiểm tra là bạn sẽ xem ở bìa 4 hoặc bìa 3 của tờ sổ đỏ. Nếu đã thế chấp thì sẽ có thông tin thế chấp hoặc có thể đính kèm 1 tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp, có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký.
Cũng có trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp, họ sẽ tháo tờ thông tin thế chấp ra. Do đó, bạn hãy quan sát xem ở 1 góc, hoặc cạnh nào đó có sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai thì cần phải xác minh lại. Tuy là trường hợp này khá hiếm gặp nhưng không phải là không có.
4. Kiểm tra mảnh đất có nằm trong diện quy hoạch không?
Theo quy định của Luật đất đai, đất trong diện quy hoạch gồm 2 trường hợp dưới đây:
Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cơ quan cấp huyện
Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đã được công bố, mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cơ quan có thẩm quyền thì được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, thường khi đã có kế hoạch sử dụng đất được công bố, thì sau đó sẽ có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cơ quan cấp huyện, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
Trong trường hợp đất trong diện quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cho tới khi có quyết định thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch. Tuy nhiên, sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng nhà ở, công trình…
Để biết rõ thông tin về thửa đất như quy hoạch, về tình trạng pháp lý… Bạn có thể làm đơn xin thông tin đất đai về thửa đất định mua. Điều này sẽ giúp tránh được nhiều rủi ro.
5. Đọc kỹ hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc cũng được coi là văn bản để cam kết quá trình mua bán. Bên mua sẽ chuyển nhượng trước một số tiền theo như thỏa thuận của hai bên. Điều này sẽ giúp đảm bảo quyền lợi về mặt pháp luật trong một số trường hợp như:
- Bên bán từ chối giao dịch: Phải trả lại cho bên mua đủ một khoản tiền đặt cọc. Kèm theo khoản tiền bồi thường tương ứng với giá trị đặt cọc mà bên mua bỏ ra.
- Bên mua từ chối giao dịch: Theo đúng như điều khoản hợp đồng, bên mua sẽ mất cọc cho bên bán.
- Nếu hợp đồng được giao kết: Bên bán cần phải trả lại tiền đặt cọc cho bên mua hoặc tùy theo những thỏa thuận của hai bên.
Bạn hãy lưu ý rằng, hợp đồng đặt cọc của bạn cần phải nêu rõ những vấn đề này, để tránh những vấn đề phát sinh về sau.
6. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng ở cơ quan có thẩm quyền, theo đúng quy định tại Khoản 3, Điều 167, Luật Đất Đai 2013. Điều này giúp tránh những vấn đề phát sinh về mặt pháp lý.
Khi mua đất bạn cần phải đặc biệt lưu ý, không nên mua đất dưới hình thức “giấy viết tay” vì hình thức này không được pháp luật công nhận.
7. Sang tên sổ đỏ
Khi hai bên thực hiện sang tên sổ đỏ, để tiết kiệm thời gian có thể đến văn phòng công chứng. Tại văn phòng công chứng, cán bộ sẽ chỉ dẫn cho đôi bên cần chuẩn bị những giấy tờ gì.
Ngoài ra, tại văn phòng công chứng còn có khả năng liên hệ với các văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng. Bên cạnh đó, chi phí sang tên cũng sẽ thấp hơn so với làm ở các văn phòng luật sư…
Trên đây là chia sẻ về những điều cần lưu ý khi mua bán đất. Mong rằng với thông tin mà Cẩm Nang Mua Nhà chia sẻ sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro trong quá trình mua bán đất và có kinh nghiệm tìm mua cho mình mảnh đất như ý muốn. Hãy thường xuyên theo dõi thêm nhiều nội dung bài viết khác tại Cẩm Nang Mua Nhà nhé.
